中报观察 | 充满挑战的市场，雅生活多元“突围”

观点网 8月29日，雅生活发布中期业绩。这家在管规模处在行业前列的物业服务企业，依旧保持市场外拓能力，不疾不徐。

(资料图片仅供参考)

报告期内，雅生活录得收入约77亿元，较去年同期增长1.0%；录得毛利15.74亿元，净利润9.5亿元，股东应占利润8.39亿元；毛利率为20.4%，净利润率为12.4%。

规模方面，截至2023年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.75亿平方米及7.62亿平方米，分别较去年底增加2962万平方米、3062万平方米。

第三方项目通过市场拓展方式迅速扩张，合约面积达6.14亿平方米，新增合约面积超过3000万平方米，较截至2022年12月31日止增长5.3%，占总合约面积的80.6%。

据投资者转述，雅生活管理层在业绩会上表示，对下半年市场复苏趋势持乐观态度，将结合不同业态根据实际情况有所侧重，在集团“树品牌、稳发展、强能力、促融合”的战略规划框架中，稳中求进。

强化外拓

上半年，雅生活收入结构进一步优化，物业管理服务、业主增值服务和城市服务三大非周期业务整体收入为71.1亿元，同比上涨7.2%，占比从2022年同期的87%提升至92%；净利润为8.4亿元，占比从2022年同期的83%提升至88%。

受宏观经济及房地产周期影响，该公司外延增值服务上半年营收和利润存在一定压力，收入同比下降40.4%至5.9亿元，但该业务在营收中占比从去年同期的13%下降至7.7%，利润占比从17%降至12%，对整体收入结构影响逐步弱化。

非周期业务的增长主要得益于雅生活在市场拓展上取得的成绩，截至2023年6月30日，该公司在管面积达5.75亿平方米，同比增长5.4%，其中来自第三方的在管面积约4.8亿平方米，占比为83.3%。

第三方项目已是雅生活主要面积来源，期内第三方外拓项目转化的新增在管面积约2660万平方米，占上半年新增在管面积近九成，显示其独立市场化外拓能力不断深化。

合约面积也较2022年12月31日增长了3062万平方米，达7.62亿平方米，其中，来自第三方项目面积约6.14亿平方米，占比为80.6%，来自雅居乐集团和绿地控股的合约面积约为1.48亿平方米。

从城市能级布局来看，雅生活在管面积中74.6%集中于一二线城市。从区域分布来看，有33.9%位于长三角城市群，18.8%位于粤港澳大湾区，9.2%位于山东半岛城市群，8.7%位于成渝城市群。

受地产行业周期影响，住宅新房开发及交付节奏较为缓慢，物业管理企业涌向非住宅、存量住宅市场，并延伸至城市服务领域寻找发展机会。

于雅生活而言，已在住宅、公建和商业办公等细分业态建立先发优势，在管面积按业态划分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商业及其他占比11.8%。

非住业态的收入成为雅生活物管收入主要来源，上半年该项业务收入达52.67亿元，占总收入比重68.4%，其中来自非住项目收入占比达40.2%，而住宅业态贡献收入仅28.2%。

可见，雅生活已摆脱对住宅项目的业态转而向全面市场化发展。

据投资者透露，雅生活管理层表示，增量住宅市场面临一个长期下滑阶段，雅生活将继续沿着精品路线深耕，收缩整体对于增量住宅市场的选择。对存量市场拓展则注重盈利能力与现金流，平衡风险回报。

面对市场竞争的新格局，雅生活持续发挥在公共建筑服务领域优势，协同成员单位的资源及经验优势，上半年陆续获得广州图书馆、深圳红岗公园、温州理工学院、青岛农业大学城阳校区、安徽医科大学附属巢湖医院等项目。

同时，雅生活凭借公共服务的经验优势持续深化城市服务业务布局，以轻资产模式在广东、山西、河北、内蒙古等地持续获取106个城市管家项目，合同总额为74亿元，年化合同额为17亿元，进入城市47个。

在深圳，继中标龙岗区横岗街道城市服务项目后，于期内中标龙岗区园山街道城市管家服务项目，项目年化金额超过人民币1亿元，形成区域服务协同。

根据环境司南统计显示，雅生活上半年城市服务项目拓展合同额和年化合同额均位列行业前十。期内，城市服务收入近6.74亿元，较2022年同期增长5.0%，占总收入比重提升至约8.7%。

增值服务曲线

相比毛利率较低的物管服务，增值服务由于颇具前景的增长空间，一直被视为物业行业的第二增长曲线。

雅生活的业主增值服务目前已是第二大收入来源，上半年收入达11.7亿元，同比增长7.7%，占总营收比重15.2%，贡献毛利超两成。

中报显示，业主增值服务的增长主要由于把握疫情后服务需求机会增长机遇，深耕家庭生活服务，全面布局团餐业务等，生活及综合服务和机构类增值收入均取得增长。

在增值服务板块，雅生活坚持“平台+生态”战略，全面梳理业主增值服务版图，完善政企客户服务和小区客户服务业务体系，为不同的服务场景提供专业的增值服务解决方案。

中报显示，雅生活业主增值服务主要包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务。其中生活及综合服务增长显著，收入为5.75亿元，较2022年同期的4.18亿元增长37.3%，占业主增值服务收入约49.2%。

生活及综合服务包括物业维修、家政服务、庭院园艺、小区团购、快递配送、度假旅行、小区二手租售服务、综合咨询服务等。期内，雅生活重点夯实家政保洁、维修、旅游等服务的深度运营能力；家政服务品牌“51家庭管家”的月度充值额屡破新高，上半年总充值额同比实现增长。

机构类增值服务包括餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务，以及商企定制、会务、企业集采和零售等商办业态的特色增值服务。

期内，雅居乐成立团餐公司“乐美膳”，快速布局市场拓展能力。机构类增值服务收入较2022年同期增长12.6%至2.01亿元，占业主增值服务收入的约17.2%。

据了解，乐美膳短短半年内已在全国各地快速落子，其中包括国家级高新区科技园广州白云益云科技园智慧员工餐厅等多个高量级项目。

面对巨大的存量和新增刚需市场，雅生活将与美餐围绕“物业+团餐”新服务模式，提供一站式、全链条、数字化餐饮解决方案，全方位构建业主美好城市生活服务场景，开辟全新的融合物业服务市场。

机构类增值服务的增长也得益于雅生活持续打磨商企、商办服务产品线，上半年中标中国移动多个标段，以及中海石油（中国）有限公司天津分公司等大型企业项目，获取中国铁建临港大厦、三航科技大厦项目等。

在市场环境变化且充满挑战的背景下，向高质量发展转型是当下大多物企的必由之路。

据投资者透露，雅生活首席执行官李大龙表示，对于雅生活这样拥有比较大规模体量以及具备成熟市场化团队的企业而言，更需要坚持市场化发展方针，从追求规模增长向追求质量增长转变。

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